CÓMO CALCULAR EL PRECIO DE UNA VIVIENDA

Calcular precio de una vivienda

TASAR UN INMUEBLE CON UN MERCADO ESTRECHO NO ES IMPOSIBLE, PERO HAY QUE TIRAR DE CALCULADORA

El sector inmobiliario se mueve, como todos los mercados, por la ley de la oferta y la demanda. Sin embargo, para que esa ley establezca precios que puedan servir de referencia, hace falta que exista un volumen mínimo de operaciones.

Si queremos calcular el precio 'real' de una vivienda en una zona donde el negocio es escaso (pocas operaciones) o, como ha ocurrido en España durante los últimos años, se ha secado completamente el negocio inmobiliario, tenemos que buscar algún otro tipo de referencia.

Al final, el precio de las cosas es aquel que las personas estamos dispuestas a pagar por el bien, pero si no lo estamos a esperar a que alguien encuentre razonable nuestro precio o, simplemente, queramos un nivel aceptable sobre el que poder negociar, necesitamos una estimación ajustada.

El punto de partida

Dado que no tenemos la referencia del mercado de compra venta, tenemos que encontrar otro punto de partida. El mejor, entonces, es el mercado de alquiler de vivienda. Se trata de un mercado más líquido (mayor número de operaciones) y más flexible (recoge muy rápido los cambios de la oferta y la demanda), con lo que refleja muy bien la realidad del sector.

Lo que necesitamos obtener de este otro mercado es el precio más parecido en alquiler al bien que deseamos tasar. Cuanto más parecido sea el inmueble en alquiler al inmueble que queremos comprar o vender, mejor saldrán las cuentas. Por todo ello, es interesante comparar la vivienda de compra vs alquiler.

Con ese precio mensual ajustado a mercado, multiplicamos la cifra por doce meses y por tantos años como tengamos estimado hipotecar el inmueble. Para que nos hagamos una idea más cercana, en España, la hipoteca media es de 20 años, pero si preguntas a tu alrededor, probablemente sea de 25 años.

Ajustando un poco más el precio

¿Es ese el precio del inmueble? No, el alquiler mensual no es comparable a la letra, sino a los intereses del préstamo hipotecario, porque esa otra parte del préstamo es dinero que podremos recuperar con la venta de la casa. Por lo tanto, debemos tener en cuenta cómo están los tipos de interés a la hora de endeudarse.

Pero debemos aplicar también una prima por posesión. Si compramos en vez de alquilar es porque queremos obtener algo a cambio de nuestro dinero, más allá del disfrute del piso. Esta prima se estima en alrededor de un 30% adicional al precio que habíamos calculado antes.

Otro ajuste adicional que debemos hacer es el de la inflación. Bien es verdad que ahora la inflación es casi cero, pero a lo largo de esos veinte o veinticinco años de hipoteca, los precios subirán. Como no sabemos cuánto ni cuándo empezará a subir, calculemos a lo alto con un punto porcentual anual en un cálculo de interés compuesto.


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