¿QUÉ CAMBIOS TRAE LA NUEVA LEY HIPOTECARIA?

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La nueva ley hipotecaria entrará en vigor en marzo de 2019 y supone un cambio brusco en las condiciones en las que se van a contratar las hipotecas a partir de ahora. Es verdad que mejora la transparencia del préstamo y que reduce las comisiones al tiempo que elimina cláusulas que ahora se consideran abusivas.

Sin embargo, este mayor control por parte de las autoridades financieras supondrá también que las entidades tengan que prestar mucha más atención a los niveles de solvencia (capacidad de devolver el capital prestado) de los nuevos hipotecarios, lo que puede complicar el acceso a la vivienda de algunos jóvenes.

En cuanto a los litigios en curso entre los hipotecados y los bancos por comisiones cobradas de forma indebida, las cosas se aclaran en cuanto a que se especifican las partidas que se pueden reclamar, lo que podría facilitar los acuerdos entre ambas partes. Si sigues leyendo, te detallaremos los cambios que trae la nueva ley hipotecaria para que sepas cómo te afecta.

Menos comisiones, pero un mayor control de la solvencia del cliente

Nuevo reparto de los gastos entre banco y cliente

A partir de ahora, los bancos se harán cargo de los gastos de gestoría, notaría, la nota simple y el registro de la propiedad. Además, se quedan con el coste del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

Así, si a la hora de constituir tu hipoteca actual fuiste el encargado de abonar todos los gastos, puedes reclamar los de notaría, tasación de vivienda, registro de la propiedad, gestoría y la comisión de apertura, según los bufetes que se dedican a reclamar a los bancos.

En el caso del IAJD, es ahorro es muy importante para el cliente porque supone -según en qué Comunidad Autónoma- hasta el 1,5% de la hipoteca, aunque en ninguna baja del 0,5%.

Por otro lado, la nueva normativa deja claro que son de parte del cliente los gastos asociados de la tasación de la vivienda, el IVA (si el inmueble es nuevo) y el ITP o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en viviendas de segunda mano.

El mayor gasto, el IAJD, corre ahora a cuenta de la entidad financiera

Comisión de apertura y amortización anticipada

La legislación cede a los bancos la posibilidad de imponer la comisión de apertura. Eso sí, se pagará una única vez y deberá incluir los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo o similares que tengan que ver con la concesión del préstamo.

Un aspecto muy importante que ha cambiado en las nuevas hipotecas afecta a la amortización anticipada. Básicamente, la ley rebaja las comisiones por este motivo y las aclara para que no haya lugar a dudas.

En una hipoteca a tipo fijo (las menos) tendrás que pagar un 2% del capital que te resta por pagar si amortizas durante la primera mitad de la vida de la hipoteca, y del 1,5%, durante la segunda. Si dispones de una hipoteca a tipo variable, se te impondrá una comisión del 0,25% en los tres primeros años, del 0,15% en los cinco primeros años y, nada, a partir del sexto año.

La cuestión es que se pretende incentivar la seguridad que aportan las hipotecas de tipo fijo al cliente y a la entidad (impagos) ante las de tipo variable, por lo que se rebaja la comisión que pagarías por el cambio al 0,15% del capital que te falte por pagar del préstamo en los tres primeros años, y nada, si te pasas a tipo fijo a partir del tercer año.

Se rebajan las comisiones en las amortizaciones anticipadas

Ejecución hipotecaria y dación en pago

En los casos más graves de impago, aquellos en los que la entidad financiera puede ejecutar la hipoteca y quedarse con la vivienda, la norma señala que, en la primera mitad de vida del préstamo, tienes hasta doce meses de impagos antes de la ejecución (antes eran tres meses) o si impagas hasta el 3% del capital prestado, lo que se produzca antes.

Dado el caso en que los impagos se produjeran en la segunda mitad de la vida del préstamo, la normativa te permite hasta 15 meses de impago o el 7% del capital.

En cuanto a la dación en pago (entregas la vivienda para saldar la deuda) la nueva ley no obliga a las entidades financieras a aceptarla. Permite que se realice, pero con mutuo acuerdo.

Un último aspecto muy relevante que regula la nueva normativa es la prohibición de que te hagan contratar productos vinculados del tipo seguros de vida (hipoteca) u hogar. Si deseas contratarlos, debes tener su oferta fuera de la hipoteca, para que no afecten al préstamo y para que puedas comparar con otras ofertas comerciales ajenas a la entidad. 

Tienes hasta doce meses de impagos antes de la ejecución hipotecaria

Van a mirar tu solvencia con lupa

A cambio de todas las contraprestaciones que te hemos ido contando, las entidades financieras endurecerán los requisitos de solvencia. La idea es que limiten los riesgos al conocer más datos sobre tu empleo o ingresos, o los de tu pareja y que puedan valorar también tus activos en propiedad, dinero ahorrado, etc.

En conclusión, la nueva ley hipotecaria aporta una mayor transparencia a los préstamos hipotecarios y se decanta por buscar la seguridad, tanto para el cliente como para la entidad financiera.

En economiaparati.com creemos que es un paso en la dirección adecuada, pero no dejaremos de informarte sobre cómo evoluciona la normativa, porque la hipoteca es la mayor inversión en la vida de muchas personas y es muy importante que sepas en cada momento si la normativa se cumple.


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