CONSEJOS PARA MEJORAR LAS CONDICIONES DE LA HIPOTECA

Ahorra en tus cuentas bancarias

NOVACIÓN Y SUBROGACIÓN, DOS ÚNICAS OPCIONES EN UN MERCADO POCO FAVORABLE

A pesar de que el financiero es un mercado liberado, las entidades financieras no han entrado a competir por las hipotecas ya escrituradas, en lo que comúnmente se dice: "Perro no come perro". Así, las posibilidades reales de mejorar las condiciones de una hipoteca son reducidas, puesto que es el propio mercado el que no ofrece opciones.

Técnicamente existen dos maneras de poder mejorar las condiciones de un préstamo hipotecario: la novación o negociación con tu entidad para que te mejore las condiciones que tienes firmadas, y la subrogación, que consiste en cambiar la hipoteca de entidad.

Sin embargo, es importante que sepas que las entidades financieras ofrecen condiciones distintas para las nuevas hipotecas que para las subrogadas, por lo que debes buscar la oferta real que te van a realizar en el caso de buscar hipoteca en otro banco. Además, no suelen admitir subrogaciones que superen el 65% o 80% del valor de tasación del inmueble.

Un secreto: La clave para mejorar las condiciones de tu hipoteca es demostrar que tu vivienda vale más que antes (reformas, mejoras en el barrio, plaza de garaje...). Si tu entidad considera que tu vivienda vale menos (y hay muchas posibilidades de que sea así) te va a costar mucho mejorar lo que ya tienes.

Negociar con tu banco

La opción más lógica a la hora de buscar mejoras en la hipoteca es acudir a la entidad que te la concedió. Allí, en teoría, puedes renegociar algunas modificaciones, tales como el plazo, el interés, la cuota, el sistema de amortización, las garantías personales o -incluso- los titulares del mismo.

Para convencer a la entidad financiera para que acepte una novación podemos ofrecerle una fidelización a través de la contratación de otros productos con ellos, aunque hay valorar si el acuerdo valdría la pena.

Sin embargo, la novación de una hipoteca conlleva unos costes que pueden echar al traste el ahorro previsto. Son la comisión por novación (un porcentaje del capital pendiente), gastos de registro y notaría, gastos por gestoría, la tasación (si se solicita un aumento del importe hipotecario) y los impuestos (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados si se amplía el capital prestado).

Cambiar de banco

Si nuestra entidad rechaza la novación o nos la ofrece en condiciones poco ventajosas, la segunda opción es la subrogación. Con ella, podemos cambiar el diferencial, el tipo de interés, las comisiones o el plazo de amortización, pero también habremos de aceptar las nuevas condiciones que nos pongan, como suelen ser los productos vinculados.

La subrogación también comporta gastos, como la comisión de cancelación de la antigua hipoteca, gastos de notaría y registro y gastos de gestión de la escritura de subrogación.

Si conseguimos una oferta de subrogación, nuestra entidad financiera actual puede realizar una contraoferta, con lo que habría una posibilidad de mejorar las condiciones con una primera petición de novación (por las buenas) o por una segunda oferta de subrogación (por las malas).


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