¿ES BUEN MOMENTO PARA UNA SUBROGACIÓN DE MI HIPOTECA?

¿Es buen momento para una subrogación de mi hipoteca?

Las últimas decisiones de los tribunales en España y la tendencia legislativa en Europa apuntan hacia una mayor protección del usuario en servicios de banca. Es posible que te plantees entonces si este nuevo marco regulatorio en ciernes favorece el traslado de tu hipoteca a otra entidad que te ofrezca mejores condiciones, lo que se conoce como subrogación hipotecaria.

En Economía Para Ti creemos que la nueva ley hipotecaria va a enfriar las guerras comerciales entre las entidades financieras hasta que se conozca y adapten a la nueva normativa, lo que puede llevar un tiempo. Sin embargo, en nuestro afán por explicar conceptos financieros queremos explicarte qué es y en qué consiste la subrogación.

Desde un punto de vista técnico, en el mercado existen dos maneras de poder mejorar las condiciones de un préstamo hipotecario: la novación o negociación con tu entidad para que te mejore las condiciones que tienes firmadas, y la subrogación, que consiste en cambiar la hipoteca de entidad.

En un mercado eficiente y libre deberías tener abiertas las dos puertas. No obstante, la legislación actual favorece a la entidad con la que firmaste tu hipoteca y te complica la posibilidad de que cambies de banco tu préstamo hipotecario.

Existen dos maneras de mejorar tu hipoteca: la novación y la subrogación

Novación en tu propio banco

La opción más lógica a la hora de buscar mejoras en tu hipoteca es acudir a la entidad que te la concedió. Allí, en teoría, puedes renegociar algunas modificaciones, tales como el plazo, el interés , la cuota, el sistema de amortización, las garantías personales o incluso los titulares del préstamo hipotecario.

Para convencer a tu entidad para que acepte una novación puedes ofrecerle una mayor fidelización a través de la contratación de otros productos, aunque debes valorar si tal acuerdo te merece la pena.

La parte negativa es que la novación conlleva unos costes que pueden echar al traste el ahorro previsto. Son la comisión por novación (un porcentaje del capital pendiente), los gastos de registro y notaría, gastos por gestoría, la tasación (si se solicita un aumento del importe hipotecario) y los impuestos (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados si se amplía el capital prestado). Cuidado, que todo esto

La novación conlleva unos costes que pueden reducir el ahorro previsto

Subrogación o cambio de banco

Si tu banco rechaza la novación o sus condiciones no te interesan, la segunda opción es la subrogación. Con ella, puedes cambiar el diferencial, el tipo de interés, las comisiones o el plazo de amortización, pero también deberás aceptar las nuevas condiciones que te impongan, como suelen ser los productos vinculados.

La subrogación también comporta gastos , como son la comisión de cancelación de la antigua hipoteca, gastos de notaría y registro, y gastos de gestión de la escritura de subrogación.

Con la legislación actual, si consigues una oferta de subrogación, tu banco puede realizar una contraoferta. De esta manera, habría una posibilidad de mejorar las condiciones con una novación (por las buenas) o por una oferta de subrogación (por las malas).

Sin embargo, las entidades financieras tienen ofertas comerciales distintas para nuevas hipotecas y para subrogaciones, por lo que debes buscar la oferta real que te vayan a realizar en otro banco. Además, no suelen admitir subrogaciones que superen el 65% o 80% del valor de tasación del inmueble.

La oferta comercial para una subrogación es distinta a la de nuevas hipotecas

Diferencia entre subrogación y cancelación

La subrogación surge como alternativa a la cancelación de un préstamo con el fin de solicitar uno nuevo. La diferencia fundamental entre ambas es que en la subrogación se mantiene el préstamo, aunque se cambia la entidad acreedora y alguna de las condiciones.

Si cancelas un préstamo puedes volver a negociar todos los apartados del préstamo, pero también vuelves a pagar muchos de los gastos que ya pagaste en la primera hipoteca, por lo que no es rentable. La subrogación es una opción más recomendable que la cancelación en líneas generales, a la espera de la nueva legislación hipotecaria.

La subrogación es más recomendable que la cancelación en líneas generales.

¿Cuándo es rentable subrogar la hipoteca?

Los expertos señalan que subrogar la hipoteca es siempre más rentable durante los primeros años del crédito, cuando los intereses que estás pagando aún superan la amortización de capital. También, aunque es un caso más concreto, cuando estés interesado en adquirir un inmueble de segunda mano que ya esté hipotecado.

En líneas generales, la clave para mejorar las condiciones de tu hipoteca es demostrar que tu vivienda vale más que antes (reformas, mejoras en el barrio, plaza de garaje...). Si tu entidad considera que tu vivienda vale menos (y hay muchas posibilidades de que sea así) te va a costar mucho mejorar lo que ya tienes.

Para mejorar las condiciones de tu hipoteca debes demostrar que tu vivienda vale más que antes.

Aunque la nueva legislación en materia de hipotecas favorecerá a los clientes , ha dejado la oferta comercial de las entidades financieras en pausa, por lo que no habrá una guerra comercial de la que beneficiarse. Sin embargo, es bueno que sepas que puedes cambiar tu hipoteca de banco y que, en algunas situaciones determinadas, te saldrá más rentable que mantenerla hasta el final del plazo acordado.

Como siempre, infórmate bien, habla con un gestor (o experto) y asegúrate de comprender perfectamente qué has pagado de hipoteca, por qué y qué te falta por pagar antes de valorar nuevas opciones. La información es poder, por lo que comprender perfectamente de qué dispones antes de exigir nuevas condiciones es fundamental.


actualidad económicaeconomía domésticaahorroahorrarfinanzasfinanciaciónconsejos financierosconsejos